Adriana Paixão apresenta:

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AUTORIZACÃO DE VENDA

A PEDIDO
Quando agenciamos um imóvel para venda devemos sempre pegar a autorização do proprietário e seu cônjuge caso o regime de bens seja comunhão.
Muitos fazem a autorização separada da Ficha de Agenciamento mas o ideal é que ambas fiquem juntas no mesmo documento evitando assim futura contestação do proprietário quanto o teor da Ficha de AG.
Na frente do papel A4 deixamos a ficha que devrá ser preenchida em todos os iténs que constar no imóvel e ter um risco nos iténs que não existem no imóvel sem deixar espaços em branco que possam ser preenchidos. Por segurança passamos um risco trasnversal no itém em branco.
No verso da folha teremos então a Autorização de Vendas, sem espaços significativos que permita qualquer escrita. Assinada e datada afirmará tudo que consta na Ficha descrita no anverso.
Abaixo a pedido de um colega segue meu modelo


AUTORIZAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL
(RESOLUÇÃO COFECI Nº 005/78)


 COM EXCLUSIVIDADE
 SEM EXCLUSIVIDADE



João cara de feijão do Brasil, inscrito no CPF sob nº ________________, autoriza a intermediação da Imobiliária Koky e Rock sito a Av. das amigas nº 045, inscrita no CNPJ sob nº _________ e CRECI _______ - J, para promover a venda do imóvel de sua propriedade descrito no anverso, ajustando as seguintes cláusulas e condições:

1ª – O valor de venda ou Cessão combinado será de R$ ______ (por extenso) a ser pago pelo adquirente conforme consta no anverso desta autorização.

2ª – Pelos serviços prestados ora pactuados o (a) vendedor (a) pagará à imobiliária, a título de comissão o valor de R$ ________ (por extenso) ou o equivalente a ___% do valor efetivo da venda do imóvel.

A comissão será paga sobre o valor efetivo da transação, desde que a imobiliária apresente proposta escrita do adquirente que venha a ser aceita pelo (a) vendedor (a) independente das condições aqui acordadas.

3ª – Em se tratando de autorização COM EXCLUSIVIDADE e no prazo da vigência desta, se o (a) vendedor (a) vier a desistir da transação ou efetivá-la diretamente ou ainda, por intermédio de outra (o) empresa (corretor), a comissão será devida a imobiliária ora contratada. No caso de autorização SEM EXCLUSIVIDADE no prazo da vigência e mesmo após o seu decurso, se o (a) vendedor (a) efetivar o negócio junto à (o) adquirente apresentado pelo (a) ora autorizado (a) de forma direta, a comissão convencionada será devida conforme artigos 725 e 727 do Código Civil Brasileiro em vigor.

4ª – A presente Autorização vigorará pelo prazo de _____ (por extenso) dias a contar de sua assinatura, prorrogável por mais _____ (por extenso) dias, se não houver manifestação escrita das partes desejando encerrá-la.

5ª- O (a) vendedor (a) declara ser verdadeiro todos os dados do imóvel informado no anverso desta, estando anulado com um risco os itens que não compõem o imóvel e com um X os que compõem o imóvel.

6ª – O agenciamento e a presente autorização de venda foram elaborados junto com o proprietário pelo Corretor (a) de Imóveis (nome completo), CRECI Nº ______ responsável pelo cadastro do imóvel junto a Imobiliária.
E por estarem assim acordados, assinam a presente autorização



Cidade e data completa

Assinatura e CRECI da imobiliária ou corretor

Assinatura e CPF do proprietário

Assinatura do cônjuge
 
Adriana Paixão
Consultora de Imóveis
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QUANDO SACAR O FGTS

> Na demissão sem justa causa;
> No término do contrato por prazo determinado;
> Na rescisão do contrato por extinção total ou parcial da empresa;
> Na decretação de anulação do contrato de trabalho nas hipóteses previstas no art. 37 §2º , da Constituição Federal, ocorrida após 28/07/2001, quando, mantido o direito ao salário;
> Na rescisão do contrato por falecimento do empregador individual;
> Na rescisão do contrato por culpa recíproca ou força maior;
> Na aposentadoria;
> No caso de necessidade pessoal, urgente e grave, decorrente de desastre natural causado por chuvas ou inundações que tenham atingido a área de residência do trabalhador, quando a situação de emergência ou o estado de calamidade pública for assim reconhecido, por meio de portaria do Governo Federal;
> Na suspensão do Trabalho Avulso;
> No falecimento do trabalhador;
> Quando o titular da conta vinculada tiver idade igual ou superior a 70 anos;
> Quando o trabalhador ou seu dependente for portador do vírus HIV;
> Quando o trabalhador ou seu dependente for acometido de neoplasia maligna
> Câncer;
> Quando o trabalhador ou seu dependente estiver em estágio terminal, em razão de doença grave;
> Quando a conta permanecer sem depósito por 3 anos seguidos, cujo afastamento tenha ocorrido até 13/07/90;
> Quando o trabalhador permanecer por 03 anos seguidos fora do regime do FGTS, cujo afastamento tenha ocorrido a partir de 14/07/90, podendo o saque, neste caso, ser efetuado a partir do mês de aniversário do titular da conta;
> Para aquisição de moradia própria, liquidação ou amortização de dívida ou pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional.

Adriana Paixão
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COMPRADOR

À cargo do Comprador:
1 - Pagamento do ITBI

2 - Pagamento da Escritura

3 - Pagamento do Registro da Escritura

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DOCUMENTOS EXIGIDO DO IMÓVEL

Documentos exigidos do Imóvel:

1 - Escritura Registrada no Registro de Imóveis.
"Só é proprietário quem registra a escritura"

2 - Certidão de Ônus Reais - (Validade 30 dias)

3 - Certidão de Situação Imobiliária - (Quitação fiscal)

4 - Certidão de Situação Enfitêutica - (Vide tópico Laudêmio)

5 - Certidão negativa (9ºegistro de Distribuição do Imóvel)

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DOCUMENTOS DO VENDEDOR

Documentos exigidos para quem vai vender:

1 - Certidões - 1º e 2º Ofícios de Interdicões e Tutelas.

2 - Certidão de Ações e Execuções Cíveis e Criminais - 1º , 2º , 3º , 4º e 9º Registros de Distribuições.

3 - Certidão da Justiça Federal.

4 - Documentos de Identificação - Identidade , CPF , Certidão de Casamento , etc...

5 - Declaração Negativa de Débito com o condomínio, expedida pelo Síndico do prédio ou pela Administradora.

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QUEM PODE USAR O FGTS NA COMPRA DE IMÓVEL.

Todo a pessoa física que tenha trabalhado ou trabalhe sob o regime do FGTS pode solicitar o uso do valor depositado na conta, se saldo houver, desde que se enquadre nas regras determinadas pela legislação e Conselho Curador do Fundo. O uso do Fundo destina-se a compra da “casa própria” do trabalhador em área urbana, não podendo ser utilizado em imóveis não residenciais, terrenos e imóveis rurais. Imóveis mistos são permitidos desde que o valor do fundo pague a parte residencial do imóvel.
Se você tem imóvel financiado pode usar o fundo para quitar o saldo devedor, diminuí-lo ou pagar parcelas.
O artigo 20 da lei 8.036/1990 determina todas as formas possíveis que a lei autoriza o uso do FGTS. Aqui trataremos apenas dos casos relativos a compra de imóvel, esclarecendo tratar-se da casa própria do trabalhador, como veremos a seguir.
Para utilizar a conta vinculado do seu FGTS ( Fundo de Garantia por Tempo de Serviço ) o trabalhador é obrigado a:
1) ter no mínimo 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS.
Neste caso não é obrigatório que sejam 03 anos seguidos, podendo ser alternados, desde que a soma dos períodos trabalhados sobre o regime do FGTS totalize 03 anos (36 meses).
Alguns exemplos:
  • Trabalhador com carteira assinada á 03 anos ou mais na mesma empresa.
  • Trabalhador com 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS sendo 01 ano em uma empresa, 06 meses em outra empresa, 01ano e 06 meses em outra empresa, totalizando 03 empregadores diferentes e na soma 03 anos de trabalho.
  • Trabalhador com carteira assinada sob regime de FGTS que trabalhou 02 anos em uma empresa, ficou 07 meses sem trabalhar e depois voltou a trabalhar e ficou mais 01 ano em nova empresa totalizando 03 anos de trabalho sob regime de FGTS. O lapso de tempo sem trabalhar não importa, a contagem geral é que vale.
  • Trabalhador que trabalhou 02 anos e 06 meses se demitindo em 2006 e ficou desempregado até 2008 voltando a trabalhar em 2009 e totaliza 01 ano trabalhando
  • Trabalhador que trabalhou 04 anos em 1998 pediu demissão e nunca mais atuou sob o regime de FGTS. Também pode usar o Fundo.
E assim por diante, não importando a época em que atuou sob o regime.
2) Não ter financiamento ativo no Brasil
O comprador não poderá usar o seu FGTS se já tiver adquirido outro imóvel em qualquer parte do País sob o regime de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH). Neste caso, se você tem um financiamento sendo pago não poderá usar sua conta do FGTS na compra de novo imóvel financiado ou a vista.
Com o financiamento o mutuário é cadastrado pelo banco no cadastro nacional de mutuários e de lá só tem seu nome retirado quando quitar o financiamento ou repassa-lo a terceiros. Atenção com a venda de imóvel financiado por contrato de gaveta porque seu nome vai continuar no cadastro e impedi-lo de em uma nova compra usar a tua conta do FGTS.
3) Não ser proprietário (dono do imóvel), promitente comprador, cessionário ou usufrutuário de imóvel construído ou em construção.
  • Entende-se por proprietário aquele que tem a escritura pública ou particular em seu nome, matricula imobiliária em seu nome, declaração de renda de imóvel em seu nome, cadastro municipal em seu nome. Apart-hotel é considerado imóvel residencial.
Observação: o comprador pode ter menos que 40% da propriedade de um imóvel. Assim, imóvel recebido de herança em que a fração ideal seja menor que 40% do total do imóvel permite a compra com uso do Fundo.
  • Promitente comprador é considerado aquele que tem contrato assinado de promessa de compra de imóvel, caso dos contratos de compra de imóvel na planta ou em construção. Também aqueles que compram a prazo com escritura definitiva somente na quitação.
  • Cessionário é todo aquele que detém os direitos de um imóvel seja por Cessão hereditária, cessão onerosa ou recebimento de imóvel por doação.
  • Usufrutuário é aquele que não tem a propriedade do imóvel, mas detém o direito de usá-lo, administrá-lo ou colher os frutos deste imóvel. Neste caso para compra de imóvel usando o FGTS é preciso renunciar ao usufruto. Se o comprador for o nu-proprietário do imóvel ele poderá usar o fundo para compra de um novo imóvel.
  • Imóvel construído é aquele imóvel que esta pronto para ser habitado, tenha ou não, o habite-se municipal. Imóvel em construção é aquele que ainda não esta apto a moradia onde se inclui também o imóvel adquirido na planta.
Atenção: terreno limpo, sem construção, não é considerado imóvel para moradia e portanto, o adquirente poderá usar o FGTS na compra da casa própria se for proprietário de 01 ou mais terrenos sem construção. Será obrigatório apresentar a matricula atualizada do terreno provando não haver construção sobre este.
4) Trabalhar na cidade onde pretenda comprar o imóvel. Incluem-se os municípios da região metropolitana e os que fazem limite com a cidade onde o adquirente trabalha ou reside a mais de 01 ano.
                                                                 
Neste caso o adquirente pode residir a mais de ano na capital e trabalhar na região metropolitana ou residir e trabalhar na mesma cidade, sem problema.
Por residência na cidade entende-se que não seja em imóvel próprio e sim alugado ou cedido ou se próprio esteja para ser vendido antes da compra do novo imóvel usando o FGTS.
Obs: uma das informações que mais confusão causa é sobre o fato de o comprador da casa própria não poder ter outro imóvel em seu nome. Alguns entende que sendo o imóvel em outra cidade ou estado é possível, o que é um erro.
O uso do Fundo é para a compra da casa própria e assim ninguém vive em dois locais ao mesmo tempo, portanto você não poderá ter outro imóvel em teu nome seja recebido por doação, herança ou adquirido, esteja ou não em teu nome o registro imobiliário. Exceção para quem possui terreno limpo porque este sem construção em cima não é considerado para habitação e para quem detém 40% ou menos de 40% da propriedade de um imóvel.
Para pessoa física casada o cônjuge também não poderá ter imóveis em seu nome se o regime for comunhão total de bens.
No Regime Parcial de Bens o imóvel que o cônjuge tinha antes do casamento faz parte dos bens particulares deste e não interfere no uso do FGTS na compra de um imóvel pelo esposo(a). O mesmo vale no Regime de Separação total ou legal.
O casal pode em qualquer regime adquirir um imóvel usando o FGTS de ambos desde que nenhum possua imóvel em seu nome.

Adriana Paixão
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VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA E OS ACABAMENTOS CONSTRUTIVOS

Você visita o estande de vendas, analisa a maquete, plantas, conversa com o corretor, tira todas as tuas dúvidas, faz cálculos e fecha o negócio adquirindo assim, a sua futura casa própria.
Documentação providenciada, contrato assinado é só esperar a entrega do imóvel para entrar e morar, certo? Errado.

Você esqueceu um dos principais motivos de brigas na compra de imóveis disponíveis para a baixa renda.
O imóvel é entregue sem acabamentos.
Você recebe as chaves, abre a porta do teu imóvel e onde estão piso, azulejos, reboco, pintura, louças sanitárias, louças de cozinha e até mesmo aquele cano externo para fixar o chuveiro não se encontra.
O imóvel foi entregue "cru" isto é, sem acabamento e você não reparou que no contrato constava esta informação. A maioria não repara, passa por cima desta cláusula e se atém as cláusulas de preços e reajustes.

Imóveis construídos para baixa renda geralmente são entregue nestes moldes, para baratear preço ou porque a maioria dos adquirentes prefere colocar seu próprio acabamento.
Os imóveis construídos com recursos do PAR do Governo Federal, segue esta linha já que é comum compradores retirarem os acabamentos para colocarem os que lhes agradam. Neste caso específico os adquirentes são informados antecipadamente visto tratar-se de projeto que envolve prefeituras e associações de moradores de áreas de risco, etc.

Algumas construtoras de segmento de menor poder aquisitivo, construindo imóveis de menor valor, no entanto, não relatam este fato aos visitantes do estande de vendas e estes por desconhecimento do assunto ou descuido com a leitura do contrato não percebem como estão comprando seu imóvel. Nem todos podem ter um advogado que lhes assegure o que diz o contrato e assim, a surpresa e desânimo é inevitável principalmente quando não se tem o dinheiro disponível para os acabamentos. O que fazer:

Se o contrato diz claramente que o imóvel será entregue sem acabamentos, você assinou concordando e a construtora lhe forneceu o memorial descritivo da obra, nada pode ser feito, resguardando logicamente seu direito de discutir judicialmente o assunto.

Se no contrato diz claramente que será entregue com os acabamentos descritos no memorial descritivo da obra entregue a você, então a construtora deverá cumprir o que consta no contrato e colocar os acabamentos.

Se o contrato é omisso em relação ao assunto e no memorial descritivo consta os acabamentos, assim você deverá receber o imóvel.

Se o contrato é omisso e você não recebeu o memorial descritivo você deverá receber o apartamento completo, com os acabamentos e contestar qualquer material colocado na obra..

Vale aqui lembrar que o memorial descritivo sempre deve ser entregue ao comprador. É ele que descreve minunciosamente tudo que será colocado no seu imóvel.

Para evitar brigas, leia o contrato na íntegra e discuta cada item que você não souber o que significa.

Adriana Paixão
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